Tod des Mieters

1. Allgemeines

Verstirbt der Mieter, so ist zwischen den allgemeinen Mietverhältnissen und den Wohnraummietverhältnissen zu unterscheiden.
Im ersten Fall ist zunächst einmal zu beachten, dass beim Tod des Mieters der Erbe oder die Erben (letzteres als Erbengemeinschaft gesamtschuldnerisch) per Gesetz im Wege der Universalsukzession gemäß § 1922 BGB automatisch in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eintreten, ohne dass es einer besonderen Erklärung dem Vermieter gegenüber bedarf. Das gilt allerdings nur dann, wenn die Erbschaft durch den oder die Erben auch angenommen worden ist.
Das weitere rechtliche Schicksal des so übernommenen Mietverhältnisses richtet sich dann nach § 580 BGB. Beim Wohnraummietverhältnis gelten wichtige Sonderbestimmungen, die sich nach den §§ 563 bis 564 BGB richten.

2. Allgemeine Mietverhältnisse

Beim Tod des Mieters ist nach § 580 BGB sowohl der Erbe, als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei jedoch zu beachten ist, dass die Kündigung innerhalb eines Monats nach der Kenntniserlangung vom Tod des Mieters ausgesprochen werden muss. Dies setzt zwangsläufig ein bestehendes Mietverhältnis voraus, d. h. es darf nicht bereits gekündigt oder beendet sein oder gegen den verstorbenen Mieter lief beispielsweise die Räumungsvollstreckung auf Grund eines rechtskräftigen Räumungstitels.
Dies bedeutet für Erbe und Vermieter Folgendes: Will der Erbe das Mietverhältnis nicht übernehmen, so muss er innerhalb eines Monats die Kündigung erklären, sofern er von seiner Erbschaft Kenntnis hat, die Erbschaft angenommen hat und Kenntnis aller weiteren relevanten Umstände hat, insbesondere ihm der Vermieter bekannt ist.
Der Vermieter kann erst dann kündigen - muss dies ebenfalls innerhalb eines Monats tun - wenn er nicht nur vom Tod des Mieters Kenntnis hat, sondern wenn ihm auch der oder die Erben bekannt sind. Die Kündigung beendet bei fristgerechter Erklärung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats; sie beträgt mithin drei Monate.

Achtung:
Die Kündigung innerhalb des ersten Monats ist die einzige Kündigungsmöglichkeit. Wird sie versäumt, so kann das Mietverhältnis nur unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden. Diese können länger sein und zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Die Kündigung kann nach den allgemeinen Voraussetzungen nur von allen oder an alle Erben/Vermieter erklärt werden.

3. Wohnraummietverhältnisse

Bei den Wohnraummietverhältnissen gelten die Besonderheiten der §§ 563 bis 564 BGB.
Es sind zunächst die folgenden Fallkonstellationen zu unterscheiden:

Fall 1:
Eine Person ist Mietvertragspartei, es leben aber mehrere Personen gemeinsam in der Wohnung, der Mieter stirbt.
Hier greift § 563 Abs. 1 BGB: Wenn der Ehegatte mit in der Wohnung lebt, wird dieser kraft Gesetzes Mieter. Ebenso verhält es sich, wenn der Mieter mit seinem Lebenspartner in der Wohnung lebte. Auf Grund gesetzlicher Anordnung wird das Mietverhältnis automatisch mit dem überlebenden Ehegatten bzw. dem Lebenspartner fortgesetzt, ohne dass es einer besonderen Erklärung bedarf.
Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, so treten sie mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein ( § 563 Abs. 2 BGB ). Der Eintritt der Kinder erfolgt allerdings nur, sofern nicht der Ehegatte des Mieters eintritt. Der Eintritt der Kinder erfolgt unabhängig davon, ob der Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten ebenso wie Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, in das Mietverhältnis ein, sofern nicht der Ehegatte oder Lebenspartner von ihrem Eintrittsrecht Gebrauch machen.

Achtung:
Der Ehegatte ist stets privilegiert, der Lebenspartner nur dann, wenn nicht die Kinder des Mieters betroffen sind.
Alle Eintrittsberehtigten haben auch ein Austrittsrecht. Die betreffenden Personen können binnen eines Monats, nachdem sie Kenntnis vom Tod des Mieters erhalten haben, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Die Frist ist daher im Unterschied zum alten Recht faktisch verlängert, da die Erklärung bisher für den ersten Termin erfolgen musste, für den sie zulässig ist - also unmittelbar nach Kenntnis des Tod des Mieters bzw. Kenntnis der Erbschaft.

Fall 2:
Der Mieter lebte allein in der Wohnung. Diesen Fall regelt § 564 BGB. Das Mietverhältnis wird dann mit dem oder den Erben fortgesetzt. Auch hier besteht ein beiderseitiges Kündigungsrecht von einem Monat ab Kenntnis vom Tod des Mieters oder Kenntnis davon, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt. Die Kündigung erfolgt mit gesetzlicher Frist.

Wichtig:
Der Vermieter kann dem Erben aus außerordentlichem Grund ohne Vorliegen eines sachlichen Grundes nach § 573d Absatz 1 BGB kündigen.