Besichtigungsrecht des Vermieters

Gem. § 809 BGB kann der Vermieter verlangen, dass ihm der Mieter das Betreten und Besichtigen der Mieträume nach vorheriger Anmeldung und Absprache zu den üblichen Tageszeiten gestattet (Werktage: 10 - 13 Uhr und 15 - 18 Uhr; an Sonn- und Feiertagen von 11 - 13 Uhr). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn zu klären ist, ob dem Vermieter ein rechtlicher Anspruch (z.B. Schadensersatzanspruch) im Hinblick auf die Mietsache zusteht. Nach der Rechtsprechung sollte der gewünschte Besichtigungstermin dem Mieter mindestens 24 Stunden im Voraus angekündigt werden. Ansonsten bestehen keine konkreten gesetzlichen Regelungen über ein Betretungs- bzw. Besichtigungsrecht des Vermieters.

Grundsätzlich steht dem Mieter aus dem Grundsatz der Unverletzlichkeit der Wohnung gem. Art. 13 des Grundgesetzes (GG) ein Recht auf Schutz seiner Privatsphäre zu. Soweit im Mietvertrag keine vertraglichen Regelungen getroffen wurden, gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter diese Rechte unter Abwägung mit dem Hausrecht des Mieters nur in sehr engen Grenzen. Ohne Vorliegen eines konkreten Anlasses gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter ein Betretungs- und Besichtigungsrecht nur in Abständen von ca. zwei Jahren zu. Einzelfallbezogen darf der Vermieter die Räume betreten, wenn dies notwendig ist, damit er seiner Verpflichtung zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache gem. § 535 BGB nachkommen kann oder wenn das Betreten der Wohnräume zur Wahrung der Rechte des Vermieters erforderlich ist (z.B. Ablesen von Messgeräten für die Nebenkostenabrechnung).

Einzelvertragliche Regelungen des Mietvertrages können von den dargestellten Grundsätzen zu Lasten des Vermieters nur unwesentlich abweichen, da sonst eine "unangemessene Benachteiligung" des Mieters besteht, die zur Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel führt. Unwirksam ist z.B. die Vereinbarung eines uneingeschränkten Besichtigungsrechtes unabhängig von einem konkreten Anlass oder zu unüblichen Zeiten (Ruhezeiten, Sonn- und Feiertage). Auf jeden Fall ist eine Terminabsprache mit dem Mieter erforderlich. Die Vereinbarung eines Termins ist nur dann nicht erforderlich, wenn zur Abwendung einer konkreten Gefahr und damit verbundener unaufschiebbarer Maßnahmen die Mieträume unverzüglich betreten werden müssen (z.B. Wasserrohrbruch, Einsturzgefahr).

Verweigert der Mieter ohne hinreichenden Grund den Zugang zur Wohnung, darf der Vermieter sich nicht selbst mit einem Nachschlüssel oder mit Gewalt Zutritt verschaffen. Eine solche verbotene Eigenmacht gem. § 858 BGB stellt zugleich einen Hausfriedensbruch gem. § 123 StGB dar, da dem Mieter das uneingeschränkte Hausrecht an den Mieträumen zusteht. Vielmehr ist der Vermieter gehalten, Duldungsklage zu erheben oder in unaufschiebbaren Fällen eine einstweilige Verfügung bei dem zuständigen Amtsgericht zu erwirken. Die Verweigerung des Zutritts an und für sich berechtigt nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, wenn sie nicht zugleich eine schwere Vertragspflichtverletzung darstellt. Die unberechtigte Verweigerung des Zutritts verpflichtet den Mieter jedoch unbedingt zum Ersatz des daraus für den Vermieter entstandenen Schadens.

Ein Betretungs- bzw. Besichtigungsrecht des Vermieters kommt vor allem in folgenden Fällen in Betracht:

· Der Mieter ist verpflichtet, das Betreten durch den Vermieter und einen Sachverständigen im Falle einer Bauprüfung zu dulden.

· Zur Klärung des Erfordernisses oder der Durchführung einer anstehenden Instandhaltungsmaßnahme darf der Vermieter die Wohnung mit Fachleuten betreten. Dabei darf der Vermieter aber ohne Erlaubnis des Mieters keine Fotografien machen, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren. Erlaubniswidrig gemachte Fotografien unterliegen nach der Rechtsprechung einem Beweisverwertungsverbot.

· Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter dem Vermieter und eventuellen Nachfolgern die Besichtigung der Räume gestatten und den Zutritt auch bei persönlicher Verhinderung durch eine Vertrauensperson ermöglichen.

· Beabsichtigt der Vermieter das Mietobjekt zu verkaufen (Ein- oder Mehrfamilienhaus), so ist der Mieter verpflichtet, Kaufinteressenten einzulassen.

Ist im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht des Vermieters nicht ausdrücklich geregelt, steht diesem nur bei konkret begründeten Anlass ein Anspruch auf Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen zu. Ein Wechsel der Hausverwaltung begründet ein solches konkretes Bedürfnis zum Zutritt der Wohnung des Mieters nicht. Das AG Köpenick führte insoweit aus, dass auch eine neue Hausverwaltung einen konkreten Grund vorweisen müsse, um Zutritt zur Wohnung des Mieters verlangen zu können. Es sei vorliegend auch nicht ausreichend den Zutritt damit zu begründen, dass ansonsten die Wohnung nicht in die Mietspiegelspanne einzugruppieren sei (wegen einer späteren Mieterhöhung (AG Köpenick, 19.05.1998 - 8 C 39/98).