Abmahnung

Definition

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes, einem Vertrag widersprechendes Verhalten zu unterlassen. Abmahnungen sind nicht nur ein Mittel des Mietrechts, man findet sie auch in anderen Rechtsbereich wie etwa dem Handels- oder Arbeitsrecht. In der Regel ist eine Abmahnung ein Mittel, das weiteren rechtlichen Schritten, wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage, vorhergeht.

Zum beispiel:
Wenn ein Vermieter sich über einen Mieter beschweren will, weil dieser ständig laute Partys feiert, so kann er ihm nicht direkt kündigen, sondern muss ihn erst abmahnen. Die Abmahnung beinhaltet, dass der Mieter mit härteren Schritten des Vermieters rechnen muss, wenn er sein Verhalten nicht ändert oder abstellt. Wenn der Mieter trotz der Abmahnung weiterhin zu laut feiert, kann etwa eine Kündigung in Betracht kommen oder eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung der lauten Partys.

Abmahnungs-Erfordernis

Zwingend vorgeschrieben ist eine Abmahnung im Mietrecht, wenn eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigem Gebrauch angestrengt werden soll (§ 541 BGB) oder vor dem Aussprechen einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543BGB).

Folgende Verhaltensweisen des Mieters sind häufig Gegenstand von Abmahnungen:

vertragswidriger Gebrauch der Mietsache,
unbefugte Untervermietung,
Überbelegung der Mieträume,
wiederholte Ruhestörung,
unerlaubte Tierhaltung.

Zu beachten:
Die Abmahnung gegen den Mieter darf auch unberechtigt sein, ohne dass sie dadurch wirkungslos würde.
Der Mieter kann sogar nicht einmal gegen eine vom Vermieter ausgesprochene Abmahnung gerichtlich vorgehen, auch wenn die ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war, da das Mietrecht einen solchen Anspruch nicht vorsieht. Dies auch deshalb, weil auch eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung an sich hat für den Vermieter keinen Beweisvorteil, so dass im Falle einer anschließend ausgesprochenen Kündigung dem Mieter die volle Beweislast auch für das abgemahnte Verhalten obliegt.
BGH, Urteil vom 20.02.2008 - VIII ZR 139/07

Ausnahme
Es gibt Gründe, bei denen ein Vermieter seinem Mieter auch ohne vorherige Abmahnung kündigen kann. Dies gilt dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten so schwer verletzt, dass dem Vermieter ein weiteres Verbleiben des Mieters in der Wohnung nicht zumutbar ist.
Dies ist dann der Fall, wenn
der Mieter endgültig und ernsthaft erklärt hat, ein schweres Fehlverhalten nicht abstellen zu wollen, also eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
der Mieter mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine im Verzug ist.

Abmahnungsformen

Die Abmahnung muss dem Mieter zugehen - am besten wird sie per Einschreiben (mit Rückschein) verschickt. In der Abmahnung muss die Vertragswidrigkeit direkt bezeichnet werden und es muss explizit die Aufforderung zur Unterlassung enthalten sein - eine Androhung der möglichen Folgen muss nicht erscheinen. Ansonsten muss sich die Abmahnung nicht an eine vorgegebene Form halten, es muss also kein spezielles Formular verwendet werden.

Zu beachten ist, dass bei einer Mehrheit von abzumahnenden Mietern/Vermietern jeder Einzelne eine eigene Abmahnung ausgesprochen bekommen muss, Empfangsvollmacht auf einer Mietvertragsseite (z.B. durch den schriftlich legitimierten Rechtsanwalt als Vertreter eines Mieterehepaares oder die Hausverwaltungsgesellschaft als Beauftragter einer Vermietermehrheit wie sie durch eine Erbengemeinschaft begründet werden kann) ist natürlich möglich.

Zwischen der Abmahnung und einer Unterlassungsklage bzw. einer Kündigung muss einige Zeit verstreichen, damit dem Mieter Gelegenheit gegeben wird, die angemahnten Missstände zu beseitigen oder sein Fehlverhalten zu unterlassen.

Jedoch kommt es auch hier auf die Umstände des Einzelfalls an: beispielsweise kann ein abgemahnter unerlaubter Wanddurchbruch nicht binnen vierundzwanzig Stunden wieder rückgängig gemacht werden, während eine gefährliche unerlaubte Feuerstelle im Hof binnen weniger Stunden beseitigt verlangt werden kann (im letzteren Fall böte es sich darüber hinaus an, die Abmahnung unter Zeugen mündlich auszusprechen).

Auch der Mieter kann seinen Vermieter abmahnen, wenn dieser seinen Pflichten nicht nachkommt. Hat der Mieter den Vermieter z.B. schon wiederholt dazu aufgefordert, eine dringend notwendige Reparatur auszuführen und der Vermieter kommt dieser Aufforderung nicht nach, so kann der Mieter ihn abmahnen. Kommt der Vermieter dann immer noch nicht der Erfüllung seiner Aufgaben nach, kann der Mieter auf Schadenersatz oder Ausführung der Reparatur klagen.