Kleinreparaturen

Information

Nach der gesetzlichen Vorschrift des § 535 BGB obliegt es in erster Linie dem Vermieter, die vermietete Sache zu erhalten und wiederherzustellen und somit den vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit zu gewährleisten.

Zur Erhaltung gehören die regelmäßige Überprüfung beispielsweise der Kamine, Zuwegungen, Installationen und der Ersatz bzw. die Reparatur defekter Teile an und in der vermieteten Sache.

Nach der vorgenannten gesetzlichen Vorschrift ist der Vermieter daher verpflichtet auch auf seine Kosten notwendige Reparaturen durchzuführen.

Da diese Vorschrift jedoch nicht unmittelbar zwingendes Recht ist, steht sie in der Disposition der Mietvertragsparteien und ist insoweit abdingbar (Abdingbarkeit), d.h. die Instandhaltungspflicht kann auf den Mieter verlagert werden.

Dies ist in der Praxis inzwischen nicht nur der Regelfall, sondern es gibt heute keinen (Formular-)Mietvertrag mehr, in welchem nicht zumindest teilweise die Instandhaltungspflicht auf den Mieter übertragen worden ist. Eine vollständige Überwälzung sämtlicher Instandhaltungspflichten ohne Rücksicht auf anfallende Kosten und zeitliche Beschränkung bei Wohnraummietverhältnissen stellt jedoch nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Deshalb finden sich in den Mietverträgen die so genannte Kleinreparaturklausel.

Nach der grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil des BGH, 07.06.1989 - VIII ZR 91/88; NJW 1989, 2247) ist demnach für die Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Kleinreparaturklauseln sowohl eine gegenständliche als auch eine Begrenzung nach der Kostenhöhe wie auch eine zeitliche Begrenzung erforderlich.

Zunächst kann allerdings nur auf Kosten des Mieters Ersatz für solche Verschleißteile verlangt werden, die in seinem ständigen Zugriffsbereich liegen.

Klauseln, die dem Mieter eine Instandhaltungspflicht für solche Sachen auferlegen, die entweder überhaupt nicht oder zumindest nicht in seinem ständigen Zugriffsbereich liegen, sind wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam.

zum Beispiel:

Unter Putz liegende Stromkabel.

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, 15.02.1991; WM 1991, 681) ist auch eine Klausel, wonach der Mieter Schäden an Fensterglas in der Wohnung zu ersetzen hat, unwirksam, da nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Voraussetzungen Verglasung in der Wohnung eben nicht dem ständigen Zugriff des Mieters ausgesetzt ist.

Neben dieser gegenständlichen, auf den ständigen Zugriff des Mieters abstellenden Klausel verlangt jedoch der Bundesgerichtshof im Hinblick auf die Kosten eine betragsmäßige Begrenzung, und zwar der Höhe nach im Einzelfall und der Höhe nach in einem Zeitraum von einem Jahr:
Die Kosten für die Reparatur dürfen sich im Einzelfall auf einen Betrag von etwa 75 EUR belaufen, wobei allerdings die Gesamtkostengrenze jährlich zurzeit bei etwa 150 EUR liegt. Möglich ist auch eine prozentuale Betragsbegrenzung (etwa 6 % bis 8 % der Jahresnettomiete).

Vorsicht:

Sofern eine Kleinreparaturklausel den strengen Anforderungen des Bundesgerichtshofes nicht entspricht, gilt wieder die gesetzliche Bestimmung des § 536 BGB: der Vermieter hat danach auf seine Kosten sämtliche reparaturbedürftigen Anlagen und Sachen zu ersetzen; allerdings auch nur dann, wenn der Mieter diese Dinge nicht schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) beschädigt hat.