Berufsausübung in der Wohnung

Die Ausübung eines Berufes oder eines Gewerbes in einer Mietwohnung ist grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig, da der gemietete Raum laut Vertrag ausdrücklich nur als Wohnraum genutzt werden darf. Eine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnung oder ein erheblicher Teil davon ausschließlich in anderer Form als zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Grenze der zulässigen Nutzung des gemieteten Wohnraums ist dann nicht überschritten, wenn lediglich ein untergeordneter Teil der Wohnung als Arbeitsbereich genutzt wird. Nur eine darüber hinausgehende intensivere Nutzung der Räume zu beruflichen Zwecken ist zustimmungspflichtig, insbesondere, wenn eine erhöhte Abnutzung oder Gefahr einer Beschädigung droht.
Der Vermieter ist allerdings dann zur Duldung einer beruflichen Tätigkeit in der Wohnung verpflichtet, wenn keine Beschädigung der Wohnsubstanz und keine unzumutbaren Beeinträchtigungen der Mitbewohner des Hauses zu befürchten sind. Der Vermieter darf daher grundsätzlich keine Heimarbeit verbieten und darf eine Genehmigung auch nicht vom Nachweis der Gewerbeerlaubnis abhängig machen.

Ein Kleingewerbebetrieb ohne Hilfskräfte und nur mit geringem Kundenbesuch ist ebenfalls zulässig und stellt keine Zweckentfremdung von Wohnraum dar. Eine Duldungspflicht des Vermieters entfällt jedoch dann, wenn die tatsächliche oder geplante Ausdehnung des Kleingewerbebetriebes zu einer Beeinträchtigung der Hausordnung, des Hausfriedens und damit der übrigen Mieter führt. Der Vermieter kann dann wegen vertragswidrigen Gebrauchs fristlos kündigen. Die Erledigung von Büroarbeit in den Abendstunden und am Wochenende rechtfertigt keine Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung durch Zweckentfremdung. Wenn die Tätigkeit mit Parteiverkehr verbunden ist (z. B. Nachhilfeunterricht, Tagesmutter), bestimmen die Umstände des Einzelfalles, ob diese Tätigkeit noch vertragsgemäßen Wohngebrauch oder eine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung darstellt. Abgrenzungskriterium ist hierbei die Außenwirkung der Tätigkeit, also der Umfang der Besucherzahl. Bei einer Besucherzahl von max. zwei Personen täglich ist eine Außenwirkung mangels erhöhter Abnutzung des Mietobjektes zu verneinen. Im Falle der Nutzung der Wohnung durch eine Tagesmutter hat die Rechtsprechung die Betreuung von drei fremden Kindern als zulässig bejaht, die Betreuung von fünf fremden Kindern oder Überschreitung der Einkommensgrenze von 325 EUR ist jedoch auf jeden Fall vertragswidrig.

Für eine anderweitige Nutzung des Wohnraumes kann der Vermieter einen Zuschlag verlangen, soweit dies im Mietvertrag geregelt ist. Ansonsten kann der Vermieter einen sog. Gewerbezuschlag gem. § 315 BGB und § 316 BGB nach billigem Ermessen bestimmen. Vergleichbare Maßstäbe sind anzulegen, wenn es um die Berufsausübung in einem gemieteten Einfamilienhaus geht. Wird in einem Mietvertrag die gewerbliche Nutzung einer Wohnung nur zum Schein vereinbart, kann hierdurch der gesetzliche Mietschutz nicht umgangen werden ( § 117 BGB ).
Das Musizieren eines Berufsmusikers in seiner Wohnung ist grundsätzlich ohne besondere Erlaubnis zulässig. Ein individuell im Mietvertrag ausgehandeltes uneingeschränktes Musizierverbot ist generell unwirksam, da es das grundrechtlich garantierte Recht des Mieters auf freie Entfaltung der Persönlichkeit einschränkt. Der Vermieter und die übrigen Mieter müssen die damit verbundenen Geräuscheinwirkungen grundsätzlich hinnehmen. Die allgemeinen Ruhezeiten (13 - 15 und 22 - 8 Uhr) sind jedoch einzuhalten und die Fenster sind zu schließen. Ansonsten sind die Bestimmungen der Hausordnung maßgeblich. Der Vermieter kann geräuschdämmende Schutzmaßnahmen auferlegen. Jazz- und Beatgruppen dürfen in einer Wohnung nicht musizieren.

Die Ausübung eines gesellschaftlich nicht anerkannten Gewerbes, z. B. der Prostitution, ist in einer Mietwohnung aus verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten problematisch. Eine Mietminderung der Nachbarn kommt nur dann in Betracht, wenn es im Haus zu konkreten Belästigungen der übrigen Hausbewohner kommt. In gravierenden Fällen steht den belästigten Mietern ein fristloses Kündigungsrecht zu. Der Vermieter kann dem Mieter, der in den angemieteten Räumlichkeiten die Prostitution ausübt oder diese ermöglicht, wegen vertragswidrigen Gebrauchs fristlos kündigen. Ein Beseitigungs- bzw. Unterlassungsanspruch durch einen Grundstücksnachbarn kommt nur dann in Betracht, wenn die Prostitution zu wahrnehmbaren Beeinträchtigungen der Nachbarschaft führt und nicht nur lediglich das sittliche Empfinden des Nachbarn auf Grund der Kenntnis verletzt wird.
In Kommunen in denen eine sog. Zweckentfremdungs-Verordnung besteht, kann und darf der Vermieter eine Erlaubnis zur gewerblichen Benutzung jedoch nur in Übereinstimmung mit der Verordnung erteilen.

Zu beachten ist auch, dass Sozialwohnungen nicht ohne Genehmigung der Wohnungsbehörde zu anderen als Wohnzwecken verwendet werden dürfen. Keine Zweckentfremdung liegt vor, wenn der Wohnraum wegen seines räumlichen Zusammenhangs mit einem Geschäftsraum zugleich mit diesem überlassen oder genutzt wird oder wenn der Wohnraum gewerblich genutzt wird, aber künftig auch zum Wohnen dient. Die Einrichtung eines Arbeitszimmers oder die Durchführung wissenschaftlicher oder künstlerischer Arbeiten stellen keine Zweckentfremdung dar. Wird hingegen Wohnraum als Büro mit Wohnmöglichkeit vermietet liegt eine Zweckentfremdung vor. Das gilt sinngemäß auch für den Mieter, wenn er eine Wohnung zweckentfremdet. Der Vermieter kann ihn abmahnen und ihm, wenn er die Zweckentfremdung anschließend nicht einstellt, fristlos kündigen. Im Falle der Prostitution handelt es sich nicht mehr um eine Nutzung des Wohnraums zu Wohnzwecken. Deshalb liegt in Kommunen mit einer sog. Zweckentfremdungs-Verordnung jedenfalls beim Betrieb eines Bordells ein Verstoß gegen das Verbot der Zweckentfremdung vor.