Nutzungsänderung

Information

Nach § 29 des BauGB stellt die Nutzungsänderung der Neuerrichtung eines Gebäudes gleich. Dasselbe tun die Landesbauordnungen. Das bedeutet, dass der Bauherr im Falle einer Nutzungsänderung bei der Baubehörde einen Bauantrag zu stellen und die entsprechenden Unterlagen einzureichen hat. Meist gibt es dafür spezielle Formulare und Regelungen, welche Bauvorlagen einzureichen sind. Natürlich kann in diesem Verfahren nicht so getan werden, als ob das Gebäude nicht existierte. Die Behörde muss jedoch prüfen, ob die Nutzungsänderung akzeptabel ist, also ob sich das Vorhaben in den Bebauungsplan und den Charakter der Umgebung einfügt, ob alle relevanten Vorschriften (zum Beispiel für Gewerbebetriebe, Feuerschutzverordnung usw.) eingehalten werden und ob Nachbarn nicht unangemessen beeinträchtigt werden.

1. Was ist eine Nutzungsänderung?

Eine Nutzungsänderung liegt zum Beispiel vor, wenn aus Wohnungen Arztpraxen werden, wenn aus einer Tankstelle eine Reparaturwerkstatt, wenn aus einem Lebensmittelladen ein Sex-Shop, aus einem Bahnwärterhäuschen ein Wochenendhaus wird usw.

2. Nutzungsänderung und Bebauungsplan

Die Behörden müssen prüfen, ob die neue Nutzungsart sich mit dem für das betroffene Gebiet geltenden Bebauungsplan vereinbaren lässt. In einem reinen Wohngebiet ist zum Beispiel kein Gewerbebetrieb zulässig. Die neue Nutzungsart muss einer der planerisch vorgesehenen Nutzungsarten zugeordnet werden können. Doch nicht immer ist die Nutzungsänderung so offensichtlich. In einem allgemeinen Wohngebiet ist die Nutzung einer Schank- und Speisewirtschaft gestattet, jedoch nicht als Tanz- Diskothek. Das heißt, eine einmal erteilte Genehmigung zur gewerblichen Nutzung gestattet nicht jede gewerbliche Nutzung.

3. Die Nutzung bleibt und auch nicht

Nach § 7 Abs. 2 BauNVO können in Kerngebieten "Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter" zugelassen werden. Dasselbe gilt für Gewerbegebiete (-§ 8 Abs. 3 BauNVO). Werden diese Wohnungen in einem Gewerbegebiet nun in frei verfügbare Wohnungen umgewandelt, hat sich an der Nutzung (wohnen) oberflächlich betrachtet nichts geändert. Dadurch dass diese Wohnungen jedoch nun von betriebsfremden Personen genutzt werden, hat sich die durch den Bebauungsplan festgelegte Funktion geändert. Nach der gängigen Rechtsprechung stellt dies eine "auch städtebaulich erhebliche Nutzungsänderung" im Sinne des -§ 29 Abs. 1 BauGB dar (BVerwG, Urteil vom 27.5.1983 - 4 C 67.78, OVG Lüneburg, OVGE 28,470).

4. Was sich sonst noch ändern

Durch eine Nutzungsänderung können sich alle möglichen baulichen Voraussetzungen ändern, die von den Behörden im Genehmigungsverfahren neu überprüft werden müssen. So kann sich zum Beispiel durch die neue Nutzungsart der Stellplatzbedarf ändern, es können Änderungen bezüglich der Raumhöhe, der Notausgänge, der sanitären Anlagen, der Brand- und Schallschutzbestimmungen erforderlich werden.