Zwangsvollstreckung

1. Allgemeines

Wenn jemand gegen einen anderen einen bestimmten Anspruch hat, sei es auf Zahlung, auf Unterlassen, auf ein bestimmtes Tun oder dergleichen gerichtet, und kommt der Anspruchsgegner diesem Verlangen nicht freiwillig nach, so muss derjenige, der seinen Anspruch durchsetzen will, in den meisten Fällen das für ihn zuständige Gericht bemühen (von den gesetzlichen Ausnahmefällen der Selbsthilfe und Notwehr einmal abgesehen).
Wenn er dann ein zusprechendes Urteil in den Händen hält, und sein Prozessgegner immer noch nicht freiwillig den titulierten Anspruch erfüllt, müssen die gesetzlichen Zwangsmaßnahmen ergriffen werden. Im Mietrecht relevant ist insoweit beispielsweise die Durchsetzung der Wohnungsräumung.

2. Voraussetzungen

Voraussetzung für die Wohnungsräumung ist, dass der Vermieter einen so genannten Zwangsvollstreckungstitel in den Händen hält: dies kann ein Räumungsurteil, aber auch ein gerichtlicher Räumungsvergleich sein. Im letztgenannten Fall hat sich der Mieter in der Gerichtsverhandlung zu Protokoll des Gerichts einverstanden erklärt, die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verlassen.

Achtung:
Der Räumungstitel muss sich gegen alle Mieter richten; von Bedeutung ist dies etwa, wenn Mietpartei ein Ehepaar ist. Der Vermieter sollte unbedingt darauf achten, dass sich der Titel auch gegen den Ehegatten richtet, der den Mietvertrag nicht unterschrieben hat.

3. Vorschusspflicht

Für die Räumung zuständig ist der Gerichtsvollzieher. Ihm ist der Auftrag zu erteilen, die Wohnung zwangsweise zu räumen. Da der Gerichtsvollzieher zur Durchführung der Räumung regelmäßig ein Umzugsunternehmen beauftragen muss, damit die Gegenstände und Möbel des Mieters abtransportiert werden können und darüber hinaus dafür Sorge zu tragen hat, dass die Möbel zumindest zeitweise untergestellt werden, wird die Durchführung der Räumung stets von der Einzahlung eines die voraussichtlich die Kosten deckenden Vorschusses abhängig gemacht. Die Zahlung ist regelmäßig an den Gerichtsvollzieher zu leisten.
In der Praxis beläuft sich der Kostenvorschuss inzwischen auf Beträge zwischen zwei und viertausend EUR. Diese Kosten sind selbstverständlich vom Räumungspflichtigen zu ersetzen.

4. Durchführung

Sofern der Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher gezahlt ist, erhält der Mieter eine Aufforderung des Gerichtsvollziehers, die Wohnung unverzüglich zu räumen. Zugleich wird ein Termin festgesetzt, an dem die Zwangsräumung durchgeführt werden soll, sofern der Mieter nicht den freiwilligen Auszug fristgerecht nachgewiesen hat.
Leistet der Mieter Widerstand, so kann der Gerichtsvollzieher, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Polizeikräften, die Räumung zwangsweise durchsetzen, also Gewalt anwenden. Der Mieter wird auf die Straße gesetzt und dem Eigentümer der unmittelbare Besitz an der Wohnung zugewiesen.

5. Aussetzen der Zwangsräumung

In besonderen Ausnahmefällen sieht das Gesetz vor, dass die Zwangsräumung auszusetzen ist, etwa wenn der räumungspflichtige Mieter schwer erkrankt ist oder eine andere unmittelbare Gefahr für Leib und Leben bestehen würde.