Verzug mit Mietzahlung

Der Mieter verpflichtet sich, bis zu dem vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin den Mietzins zu zahlen. Geschieht dies nicht, gerät er auch dann in Verzug, wenn er vom Vermieter nicht ausdrücklich abgemahnt wird. Ein Zahlungsverzug setzt zwar schuldhaftes Verhalten oder ein Versäumnis des Mieters voraus, doch befreien unverschuldete Schicksalsschläge, wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit, nicht von der Verpflichtung, die Miete pünktlich zu zahlen. Gerät ein Mieter in finanzielle Schwierigkeiten, sodass er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann, so lassen sich rechtliche Nachteile nur dann vermeiden, wenn sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf eine Stundung des Mietzinses verständigen.

Tipp:
Angenommen, der Mieter hat in den zurückliegenden Jahren seine Miete immer pünktlich überwiesen. Plötzlich aber kommt er mit seinen Zahlungen in Rückstand. In diesem Fall gilt es, Überreaktionen zu vermeiden. Diese würden nicht nur das Mietverhältnis dauerhaft belasten, sondern können auch nachteilige wirtschaftliche Konsequenzen für den Vermieter haben. Um dies zu vermeiden, sollte der Mieter schriftlich aufgefordert werden, den ausstehenden Mietzins umgehend zu überweisen und künftig wieder für eine pünktliche Zahlung zu sorgen. Schaltet der Vermieter hingegen ohne vorherige Zahlungserinnerung einen Anwalt ein, so muss er dessen Kosten selbst tragen, sofern der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nach einer entsprechenden Aufforderung umgehend nachkommt. Dies gilt - wie erwähnt - nur bei langjährigen Mietern, die bisher pünktlich gezahlt haben.

1. Wann darf gekündigt werden?

Bei dauernder Unpünktlichkeit bei der Mietzahlung ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Allerdings muss der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen (§ 543 Abs. 3 BGB). Darin müssen ausdrücklich enthalten sein, eine unmissverständliche Aufforderung, den Mietzins künftig pünktlich zu zahlen sowie die Androhung, widrigenfalls das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (BGH 05.05.1971 - VII ZR 59/70).
Zudem berechtigt selbst eine mehrmalige verspätete Mietzahlung nur dann zur fristlosen Kündigung, wenn die Zahlungen häufig erheblich verspätet geleistet wurden (LG Berlin 02.03.1975 - 25 0 64/72). Freilich gibt es keine bindende Definition dessen, was unter einer "erheblichen Verspätung" zu verstehen ist. Allerdings dürfte ein mehrmaliger Zahlungsverzug von jeweils 2 bis 3 Tagen als Grund zur fristlosen Kündigung bzw. Räumungsklage noch nicht ausreichen. Erfolgt die Mietzahlung jedoch nicht nur unpünktlich sonder nur teilweise oder etwa gar nicht, kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung kündigen, wenn nach § 543 Abs. 2 BGB:

3. der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.