Mängelrüge

§ 535 BGB verpflichtet den Vermieter dazu, "die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauche geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustande zu erhalten.

Ist die Wohnung des Mieters jedoch mit Mängeln behaftet, die den Wohnwert erheblich beeinträchtigen, so steht ihm nach § 536 BGB das Recht zu, die Miete zu mindern, außer die Mängel waren ihm bei Abschluss des Mietvertrages bekannt oder infolge grob fahrlässiger Unkenntnis unbekannt geblieben. Weiterhin kann der Mieter neben der Minderung vom Vermieter unter Umständen sogar Schadensersatz wegen Nichterfüllung ( § 536a BGB ) verlangen.

Hat der Mieter allerdings über Jahre hinweg vorbehaltlos den vollen Mietzins gezahlt, so kann er wegen Mängeln, die bereits erhebliche Zeit bestanden haben müssen, keine Minderung oder Zurückbehaltung des Mietzinses geltend machen. Diese Rechte sind dann ausgeschlossen, weil der Mieter durch die jahrelange Nutzung in Kenntnis der vorhandenen Mängel zum Ausdruck bringt, dass der Zustand als vertragsgemäß akzeptiert wird (OLG Hamm 23.11.1999 - 30 W 24/99; ZMR 2000, 93).

Tipp
Beim Vorliegen von Mängeln auf jeden Fall den Vermieter sofort darauf hinweisen, aus Beweissicherheitsgründen zweckmäßigerweise schriftlich. Von Vorteil ist es auch, die Mängel durch Anfertigung von Lichtbildern zu dokumentieren.

1. Vorvertragliche Pflichten

Auch schon bei der Anbahnung des Mietverhältnisses können unter Umständen für die Vertragsparteien Pflichten bestehen, deren Verletzung möglicherweise zu Schadensersatzansprüchen des Partners führen können.

Bei den Vertragsverhandlungen ist nämlich schon das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu beachten. Eine Schadensersatzpflicht kann sich dann ergeben, wenn eine der Mietvertragsparteien die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise bei dem anderen Teil Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages geweckt hat, wenn also nach dessen Vorstellungen die Annahme gerechtfertigt war, es werde mit Sicherheit zum Abschluss kommen (BGH, NJW 1970, 1840f.)

Es handelt sich dann um einen Schadensersatzanspruch wegen so genannten Verschuldens bei Vertragsschluss. Sofern der andere Vertragsteil, der auf den Abschluss des Mietvertrages redlich vertrauen durfte, bereits Aufwendungen getätigt hat, sind diese ihm zu ersetzen. Der anderer Teil ist dann so zu stellen, als hätte er diese Aufwendungen nicht gemacht. Dies kann unter Umständen wirtschaftlich sehr weit reichend sein, etwa wenn der Mieter bereits seine Wohnung gekündigt hat und nunmehr eine dritte Wohnung, die vergleichbar zur Ersten ist, anmieten muss. Aufwendungen für Umzug etc. sind ihm zu erstatten. Auch wenn die Miete in der neuen Wohnung höher ist, muss der zum Schadensersatz Verpflichtete gegebenenfalls die Differenz zahlen.

Wegen dieser teils sehr weit reichenden Folgen ist allerdings eine Haftung dann zu verneinen, wenn der andere Vertragsteil mangels konkreter Einigung über den wesentlichen Inhalt der beabsichtigten vertraglichen Regelung auch noch mit einem Scheitern der Verhandlungen rechnen musste, sodass die getätigten Aufwendungen dem eigenen Risikobereich zuzuordnen waren (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 23).