Beweislast in Mietstreitigkeiten

Grundsätzlich trägt jede Partei die Beweislast für die tatsächlichen Vorraussetzungen der ihr günstigen Rechtsnorm, das ist eine gesetzliche Vorschrift aus der ein Anspruch auf Handeln (z. B. Geldanspruch), Dulden oder Unterlassen gerichtet ist. Die Beweislast kann durch gesetzliche Vorschriften, nicht jedoch durch allgemeine Geschäftsbedingungen umgekehrt werden. Die Beweislast deckt sich mit der sog. Behauptungslast im Zivilprozess, soweit der Verhandlungsgrundsatz gilt und das Gericht nicht auf Grund des Untersuchungsgrundsatzes zur Ermittlung der Tatsachen verpflichtet ist. Steht nach einer Beweiswürdigung nicht fest, ob die behauptete Tatsache wahr oder unwahr ist, wird zuungunsten dessen entschieden der die Beweislast trägt, d. h. zum Nachteil desjenigen der den Anspruch geltend macht. Gelingt dem Anspruchberechtigten jedoch zunächst der Beweis der Wahrheit, kann sein Prozessgegner einen Gegenbeweis führen.

Zum beispiel:
Die Beweislast dafür, dass eine Beschädigung oder Zerstörung vom Mieter verursacht oder verschuldet worden ist, trifft im Rechtsstreit grundsätzlich den Vermieter. Der Vermieter muss deshalb im Prozess darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass der vermietete Wohnraum im Zeitpunkt der Übergabe mangelfrei gewesen und das er nun mit Schaden behaftet ist. Insofern ist das gewissenhafte Erstellen eines Übergabeprotokolls eine Erleichterung der Beweisführung, wenn es von beiden Parteien unterschrieben wurde.

Ist unklar, ob der Schaden dem Verantwortungsbereich des Mieters oder des Vermieters zuzurechnen ist, so trifft die Beweislast ebenfalls den Vermieter. Liegen dagegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass außerhalb der Verantwortlichkeit des Mieters noch weitere Faktoren ursächlich für den Schaden waren, so muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat, d. h. das ihn kein Verschulden trifft. Diese Regelung greift dann ein, wenn sich das Schadensereignis ausschließlich in den, allein dem Mieter zugänglichen Räumen, Mieträumen ergeben hat. Handelt es sich um einen typischen Abnutzungs- oder Verschleißschaden (z. B. defekter Lichtschalter, verschlissene Rollladengurte), dürfen an den Entlastungsbeweis keine zu hohen Anforderungen gestellt werden.

Kann in Fällen von Vernichtung oder Beschädigung durch Feuer nicht ausgeschlossen werden, dass das Schadensereignis vom Mieter in keiner Weise veranlasst oder beeinflusst worden ist, so bleibt der Vermieter für diese Tatsache beweispflichtig. Hat der Mieter im Rahmen der Betriebskosten auch die Kosten für eine Feuerversicherung zu tragen, so liegt zugleich eine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Mieters auf durch Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit verursachte Brandschäden vor. Im Falle einer Pauschalmiete besteht keine Haftungsbeschränkung. Die Beweislastumkehr darf keine Zufallshaftung zur Folge haben, sondern muss eine zweifelsfreie Zurechnung der Verantwortlichkeit ergeben. Gleiches gilt, wenn während der Dauer des Mietverhältnisses ein Frostschaden eintritt und nicht klar ist, ob der Schaden auf einer Verletzung der dem Mieter obliegenden Vorsorgepflicht beruht oder ob ein vom Vermieter zu vertretender Umstand ursächlich war. Kommen zu Ungunsten des Mieters mehrere Schadensursachen alternativ in Betracht, so ist zu seinen Gunsten bei Beurteilung des Verschuldens von der günstigsten Variante auszugehen.