Arbeitslosigkeit

Eine viel gestellte Frage ist jene, ob bei plötzlich auftretender Arbeitslosigkeit der Mieter das Recht hat, vorzeitig aus dem Mietvertrag zu gelangen, weil er nunmehr nicht mehr in der Lage ist, den Mietzins zu bezahlen. In diesem Zusammenhang taucht häufig der Aspekt des Nachmieters bzw. Ersatzmieters auf. Hier gilt zunächst einmal, dass der Mieter ohne Vereinbarung einer entsprechenden Nachmieterklausel im Mietvertrag seinem Vermieter nicht einfach einen Ersatzmieter "vor die Nase setzen" kann. Die heute immer noch weit verbreitete Auffassung, dass der Mieter nur drei Nachmieter zu benennen habe und er dann automatisch aus dem Mietvertrag heraus sei, ist falsch.

Für die Nachmieterstellung ist Folgendes zu beachten: Auch im Mietrecht gilt der allgemeine Grundsatz, dass Verträge einzuhalten sind ("pacta sunt servanda"). Ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung besteht daher für den Vermieter keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dies gilt unabhängig davon, wie viele potenzielle oder eintrittswillige Nachmieter dem Vermieter benannt werden, denn der Vermieter hat den Vertrag mit dem Mieter geschlossen und muss sich daher nicht auf einen Ersatzmieter einlassen.

Zieht der Mieter dennoch aus, haftet er in vollem Umfang für alle aus dem Mietverhältnis bestehenden Verbindlichkeiten weiter. Im Falle einer wirksam erklärten Kündigung gilt dies bis zum Ende der Kündigungsfrist. Dies sind - nach der Mietrechtsreform - dann noch drei Monate. Bei einem befristeten Mietverhältnis grundsätzlich bis zum vertraglichen Beendigungszeitpunkt. Für den Vermieter besteht regelmäßig keine Verpflichtung - etwa aus Schadensminderungsgründen - sich selbst vor A