Abänderung des Mietvertrags

Eine Abänderung des Mietvertrages kann nach den allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts grundsätzlich nur auf Grund gemeinsamer Vereinbarung der Mietvertragsparteien vorgenommen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit haben sich die Parteien an einmal getroffene Abmachungen zu halten; eine einseitige Änderung ist grundsätzlich ausgeschlossen und unzulässig.

1. Änderungsvorbehalt

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn sich eine der Vertragsparteien bei Vertragsschluss eine einseitige Änderung der getroffenen Vereinbarungen unter bestimmten Voraussetzungen vorbehalten hat. Von der Systematik her handelt es sich dem Grunde nach ebenfalls um eine einvernehmliche Änderung, die aber erst zu einem späteren Zeitpunkt bei Ausübung des Optionsrechts Wirkung entfaltet.

Bei gewerblichen Mietverträgen beispielsweise wird häufig schon bei Vertragsschluss eine so genannte "Mieterhöhungsklausel" vereinbart. Sie soll den Vermieter bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen (meist Änderung des Lebenshaltungskostenindex nach bestimmten Punkten bezogen auf ein Grundjahr) berechtigen, den Mietzins einseitig anzupassen.

2. Gesetz

Aber auch das Gesetz sieht Ausnahmen vor, so z. B. die Vorschriften zur Mieterhöhung bei Wohnraum:

Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ( § 558ff. BGB ),

Mieterhöhung bei Modernisierungsmaßnahmen/baulichen Änderungen ( § 559ff. BGB ),

Erhöhung der Betriebskosten ( § 560 BGB ).

Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ist der Mieter verpflichtet, der Erhöhung zuzustimmen. Dennoch darf der Vermieter nach der Erhöhungserklärung nicht einfach die höhere Miete verlangen und ggf. einklagen, sondern muss bei verweigerter Zustimmung des Mieters diese im Klagewege durch ein Urteil ersetzen.

3. Schlüssiges Verhalten

Eine Änderung des Mietvertrages kann auch durch schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien herbeigeführt werden, d.h. eine ursprüngliche Vertragsbestimmung wird durch geduldete anderweitige Übung über einen längeren Zeitraum modifiziert, verändert oder ausgeschlossen.

zum Beispiel:
Die Mietvertragsparteien einer Wohnung hatten vereinbart, dass neben der Miete eine Nebenkostenpauschale ohne vermieterseitige Abrechnung gezahlt wird. Nach zwei Jahren rechnet der Vermieter entgegen der Vereinbarung die Nebenkosten ab, was der Mieter kommentarlos hinnimmt. Über einen längeren Zeitraum erfolgt nunmehr die jährliche Abrechnung.

Die Parteien haben stillschweigend die Vertragsklausel bezüglich der Nebenkosten abgeändert: Die Bestimmung gilt nicht mehr; der Mieter kann nicht einwenden, er sei zur Nachzahlung von Nebenkosten nicht verpflichtet, da nur eine Pauschale geschuldet war, der Vermieter ist zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen verpflichtet.

Erfahrung:
Der Gefahr, durch schlüssiges Verhalten eine Vertragsänderung herbeizuführen, kann dadurch begegnet werden, dass jede Abweichung von den vertraglichen Bestimmungen unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern, beim Vertragsgegner angezeigt und ihr unmissverständlich widersprochen wird.

Aus Darlegungs- und Beweisgründen sollte die Anzeige auf jeden Fall schriftlich erfolgen.