Bauliche Veränderungen durch den Mieter

Information

Bauliche Veränderungen der Substanz der Mietsache (z.B. Zwischenwand, Zwischendecke, Etagenheizung, Türdurchbruch) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters vornehmen, da es sich um einen wesentlichen Eingriff in die Beschaffenheit des Mietobjektes handelt.

Anders ist dies bei zusätzlichen Einrichtungen der angemieteten Räume (z.B. Fußbodenbelag, Einbaumöbel, Einbauküche, Rollläden), wenn diese nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt werden. Geringfügige Einwirkungen des Mieters (wie Steckdosen, Dübel in angemessenem Umfang; nicht das Anbringen von Styroporplatten, Austausch einer Einbauküche) bedürfen keiner vorherigen Zustimmung des Vermieters. Streitig ist das Anbringen einer Holzverkleidung. Liegt eine Erlaubnis nicht vor, kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes auf Kosten des Mieters verlangen, wenn er nicht zur Duldung verpflichtet ist. Zudem kommt ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Substanzverletzung in Betracht. Gem. § 554a BGB kann ein behinderter Mieter die Zustimmung zu bestimmten Baumaßnahmen verlangen, die eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung ermöglichen sollen und nicht durch ein überwiegendes Interesse des Vermieters oder anderer Mieter an der Erhaltung des Ist-Zustandes der Wohnung oder des Gebäudes ausgeschlossen sind.

Die Erlaubnis des Vermieters ist zudem am Grundsatz von Treu und Glauben zu messen und darf nicht verweigert werden, wenn der Mieter lediglich solche Änderungen vornehmen will, die eine Anpassung an den technischen Fortschritt darstellen und somit allgemeinüblich sind (z.B. zusätzliche Wasserleitung, Gasheizung, Fernsprechanschluss, Hochantenne). Bauliche Veränderungen darf der Vermieter also nur untersagen, wenn sie seinen berechtigten Interessen zuwider laufen und unzumutbar sind, insbesondere wenn sie eine dauernde Beeinträchtigung der Mietsache darstellen. Der Vermieter ist ansonsten zur Duldung und darüber hinaus zur Erteilung einer schriftlichen Einverständniserklärung verpflichtet, wenn eine solche im Mietvertrag zur Bedingung baulicher Maßnahmen des Mieters gemacht wurde. Der Vermieter kann jedoch die Erteilung der Genehmigung von der Hinterlegung einer Sicherheit in Höhe der voraussichtlichen Beseitigungskosten abhängig machen.

Ist einer erteilten Genehmigung nicht eindeutig zu entnehmen, ob sie nur für die Vertragsdauer oder darüber hinaus gelten soll, stellt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses die Frage, ob der Mieter zur Beseitigung verpflichtet ist. Ein Verzicht auf die Beseitigung ist immer dann anzunehmen, wenn der Vermieter der Änderung zugestimmt hat und die bauliche Veränderung der Art ist, dass man von einer gewollt dauerhaften Installation ausgehen kann (z.B. Zimmertrennwand, Wintergarten). Eine Pflicht zur Beseitigung durch den Mieter entfällt auch dann, wenn durch die bauliche Maßnahme die Mietsache in den geschuldeten vertragsmäßigen Zustand versetzt worden ist (Erneuerung eines Wasch- oder WC-Beckens); wenn die Maßnahme also der Mängelbeseitigung gem. § 536a Abs. 2 BGB dient. Insgesamt gilt dies auch für Maßnahmen, die auf Dauer angelegt sind, objektiv einer Wertverbesserung der Immobilie dienen und deren Beseitigung mit einem hohen Kostenaufwand verbunden wäre (z.B. vollständiges Fliesen eines Bades, Fliesenboden in der Küche). Ist die eingebrachte Einrichtung jedoch stark geschmacksgeprägt und objektiv nicht werterhöhend, ist eine Beseitigungspflicht des Mieters anzunehmen. Haben die Vertragsparteien im Mietvertrag das Wegnahmerecht ausgeschlossen, entfällt ebenfalls eine Verpflichtung des Mieters. Ansonsten hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich sämtliche eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen (z.B. Holzzwischendecken), auch wenn kein ausdrücklicher Vorbehalt oder Widerspruch des Vermieters vorliegt. Hat der Mieter eine Einrichtung des Vormieters übernommen, so trifft ihn diese Pflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Fraglich ist, ob der Mieter für die baulichen Veränderungen vom Vermieter angemessenen Ersatz verlangen kann. Mangels vertraglicher Vereinbarung kommen nur gesetzliche Ansprüche in Betracht. Ist der Mieter auf Grund vertraglicher Vereinbarung dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch bauliche Maßnahmen herbeizuführen, kann der Vermieter beim vorzeitigen Auszug des Mieters gem. §§ 812ff. BGB erstattungspflichtig sein. Dies gilt insbesondere bei Geschäftsraummietverträgen, wenn der Mieter ein Geschäftslokal modernisiert. Der Bereicherungsanspruch richtet sich nicht nach dem Materialaufwand, sondern nach dem Ertragswert der Wohnung, wenn der Mietzins auf Grund der Modernisierung bei einer Neuvermietung angehoben werden kann. Eine vom Mieter durchgeführte Modernisierung berechtigt den Vermieter ihm gegenüber nicht zur Mieterhöhung.

Ansonsten kommt ein Anspruch des Mieters gem. § 536a Abs. 2 BGB in Betracht, wenn die Maßnahme der Mängelbeseitigung diente und der Vermieter sich mit der Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes im Verzug befand. Soweit die baulichen Maßnahmen notwendige oder nützliche Aufwendungen oder Verwendungen im Sinne des Gesetzes darstellen, d.h. wenn sie zur Erhaltung, Verbesserung oder Widerherstellung der Mietsache objektiv erforderlich sind, kommt ein Aufwendungsersatz nach den Rechtsvorschriften über Verwendungen (§§ 994ff. BGB) und der "Geschäftsführung ohne Auftrag" in Betracht (§§ 677ff. BGB).

Auf Grund der mit dem Themenkreis der baulichen Veränderungen durch den Mieter verbundenen Unsicherheit, sollte im Interesse beider Vertragsparteien im Vorfeld eine Vereinbarung getroffen werden, welche:

· die beabsichtigte Maßnahme genau bezeichnet,

· festlegt, wer die Kosten und Gefahren der Ausführung zu tragen hat,

· festhält, was im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Einrichtung geschehen soll.